“沪市央企三年行动”⑤丨已上市四单央企REITs项目 上交所支持央企用好公募REITs盘活存量资产
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国有企业是我国基础设施建设的重要力量,拥有大规模存量资产,具有盘存量、增权益、降负债属性的金融产品对于进一步做强做优做大国有企业意义重大。基于公募REITs产品功能与基础设施领域天然匹配,近年来,上交所支持央企用好公募REITs,盘活存量资产,实现高质量发展。目前,已有四单央企REITs项目在上交所落地,其中两单高速公路项目,保障租赁住房项目和清洁能源项目各一单,项目示范效应显著。四单央企公募REITs融资规模逾230亿元上交所市场落地的四单央企公募REITs项目,融资规模232亿元,项目涵盖收费公路、保障性租赁住房、清洁能源三大主流基础设施类型,覆盖长江经济带、长江三角洲、中西部等重点区域,聚焦优质资产,创新规范并举,具有良好的示范效应。其中,中交REIT2022年4月28日在上交所上市,募集金额93.99亿元,成为央企首单高速公路基础设施REITs;中铁REIT于2022年7月8日在上交所上市,募集金额达到47.93亿元,这是首个连接成渝两大中心城市的基础设施REITs项目,同时也是西部地区首单基础设施REITs项目。上交所相关人士表示,中交REIT、中铁REIT作为央企高速公路基础设施REITs项目发行上市,为公募REITs市场发展积累了实践经验和示范效应,也为央企搭建资产上市平台、打造全周期资本运作模式发挥了标杆效应。华润有巢REIT2022年12月9日在上交所上市,是首单市场化机构运营的保障性租赁住房REITs项目。该项目通过可持续的市场化运营模式,兼顾了经济效益和社会保障效应,有效缓解了租赁住房市场的结构性短缺问题。政府在土地出让环节给予政策支持后,通过市场化规范运营,以不高于同地段、同品质市场租赁住房租金进行定价,达到了公募REITs的发行要求,不依赖政府补贴,匹配公募REITs市场化公开发行以及长期投资的特点,在业内人士看来,华润有巢REIT是真正意义上的政府给予政策支持,充分发挥市场机制作用的典型代表,彰显了以国有租赁用地、集体土地入市试点多渠道扩大保障性租赁住房供给的示范意义。而国家电投REIT今年3月在上交所的上市,则标志着基础设施REITs市场大类基础设施资产类型取得新突破,试点范围进一步覆盖到新能源领域。国家电投通过公募REITs产品建立了新的权益融资常备渠道、打造了“上市公司+公募REITs”双资本运作平台,有助于公司实现“建、管、融、退”全周期运营机制。目前,国家电投正在不断加快金融创新研究,搭建公募REITs、类REITs和Pre-REITs相互衔接、互为补充、全品类全周期覆盖的立体化创新资产盘活模式和融资体系,逐步构建多层次、多渠道的资本运作体系。公募REITs催生长期以来,国有企业形成了大规模存量资产,亟需一条盘存量、增权益、降负债的存量经济发展路径,实现权益融资与债务融资的良性循环。在业内分析人士看来,基础设施公募REITs落地,将进一步推动央企创新基础设施领域投融资机制,引导中长期资金参与资本市场,加强新型基础设施建设,有助于增强资本市场服务实体经济的质效。基础设施REITs还有利于国有资产保值增值。近年来,交通、市政等基础设施类上市公司市净率水平偏低,部分基建企业市净率甚至低于0.3倍。相较于股权融资,REITs基于现金流收益法估值,定价主要“锚”定于资产价值,可提供更加合理的整体估值水平。此外,央企可以通过并表方式继续保有对国有资产的控制。上市后,相关规则明确了权益变动的“爬坡”信息披露机制和要约收购机制,能够有效防止恶意收购REITs的控制权。通过发行REITs,将基础设施资产导入资本市场,将会为做优做强国有资产提供一个重要路径。上交所成为央企公募REITs发行上市的主要场所公募REITs试点启动已满三年,随着首批扩募项目的平稳上市,市场发展已步入新阶段。截至7月31日,上交所共有19单REITs上市,单数占比68%,融资规模717亿,规模占比73%,成为公募REITs发行上市的主要场所。已上市REITs回收资金主要用于科技创新、绿色发展和民生等补短板领域,带动投资近3500亿元,为国家重点基础设施建设提供了强大支撑。目前,全市场共有5单央企公募REITs成功上市。其中,上交所共有4单,底层资产覆盖收费公路、保障性租赁住房和新能源等多种资产类型,在盘活存量资产、扩大有效投资方面发挥了标杆作用。证券时报记者获悉,今年还将有2-3单央企公募REITs在上交所发行上市。上交所支持央企用好公募REITs工具下一步,上交所将继续打造央企公募REITs典范,更好服务实体经济和国家战略。今年4月,在上交所联合各方在北京举行的中央企业座谈会上,上交所总经理蔡建春表示,支持央企用好公募REITs盘活存量资产,精选优质项目,尽快推动落地,“积极做好政策引导和服务支持,发挥资本市场全产品线功能作用,助力央企灵活运用多元化的资本市场工具,实现高质量发展。”记者获悉,上交所将按照中国证监会“进一步推进REITs常态化发行十二条”工作部署,发挥好公募REITs市场功能,助力央企更好地服务实体经济高质量发展。具体为深入总结试点经验,进一步做好REITs市场组织培育、机制制度建设、基础资产拓展、项目常态化发行、扩募等各项工作,推动REITs市场继续向纵深发展;立足市场组织者的功能定位,进一步做好投资者发展与培育,形成市场合力和项目积聚,充分发挥基础设施公募REITs新工具的特点与优势,突出买方市场建设,丰富投资者类型,引导更多长期资本入市,构建投资新生态。
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